近日，“新興地產發展高峰論壇暨江蘇東方地產研究院成立揭牌儀式”在江蘇省會議中心隆重舉行。
鼎世集團吳旭輝先生受邀出席論壇，并發表了以《金融創新下的商業主題空間探索》為主題的演講。
吳旭輝
鼎世集團總裁
中福醫養董事長
鼎世資本董事
全經聯商業地產委員會委員
江蘇東方地產研究院理事
以下為吳旭輝先生在“新興地產發展高峰論壇暨江蘇東方地產研究院成立揭牌儀式”上的主旨演講實錄（有刪減）：
金融創新下的商業主題空間探索
金融創新背景
近年來，互聯網快速發展，對實體經濟造成巨大沖擊，但從政策層面金融支持實體這一原則來看，實體經濟的未來發展依然值得被看好。
在今年全國金融工作會議上，習近平主席強調，金融是實體經濟的血脈，為實體經濟服務是金融的天職，是金融的宗旨。金融要把為實體經濟服務作為出發點和落腳點，全面提升服務效率和水平。
根據已知數據，我們也可以看到實體經濟的良好走勢：
融資規模數據顯示，2017年5月末社會融資規模存量為165.2萬億元，同比增長12.9%。其中，對實體經濟發放的人民幣貸款余額為111.95萬億元，同比增長13.2%，漲幅高于平均水平，占同期社會融資規模存量的67.8%。
理財產品數據顯示，截至2016年，銀行理財產品資金占比28.4%，在市場中占據絕對主導地位，累計29萬億元，其中超過70%的資金投向實體經濟。
這些數據說明了國家對于實體經濟的支持，也為我們的后續發展指明了方向。
大消費時代到來
除了金融支持實體原則，另一個概念——大消費時代到來也值得關注。
隨著城市化進程加快，社會從人口紅利時代進入了人口消費紅利時代，當前三大消費主體已然變成了18-35歲新生代、中層中產階級和富裕階層，他們的消費需求在不斷提升。
我國擁有13億的消費人口，2015年人均GDP達到8000美元。2016年，社會消費品零售總額達33.2萬億元，比上年增長10.4%，消費品市場穩居世界第二。2016年網上零售額達5.16萬億元，比上年增長26.2%，規模穩居世界第一。
上述數據顯示，新零售、技術升級和消費升級雙驅動等給我們的生活帶來了巨大改變。
在這樣的大消費時代背景下，個性化、多樣化、情感化等消費需求大規模興起，傳統空間不注重新一代客群的心理需求、缺乏集客力的問題日益凸顯。
商業存量升級改造成熱點
隨著大消費時代的到來，商業存量升級改造成為了重要話題。
改造類物業屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門，其中，小型更新項目一般僅通過物業內部的裝修改造來快速提升租金價值；中型更新項目則是調整物業的初始規劃和使用屬性，例如商場改成辦公樓、辦公樓改成長租公寓等。
據初步統計，我國有4.3億㎡被低估的物業面積，其中一些是硬件老舊或是運營能力有限，但是對于投資商而言卻是有價值的投資和收購機會。例如廠房、老舊園區、批發市場等，都在面臨重新開發改造的問題。
在上海新一輪的總體規劃中，明確了土地零增長的要求。從此，存量規劃成為城市規劃行業的一個重要話題。
上海的情況并非特例。當前，多數一線城市已進入存量房時代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。在該邏輯下，會有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開發商和房地產基金都在內部著手存量改造這一戰略，包括萬科集團、首開地產、高和資本等。
主題式商業空間成特色
從傳統商業空間來看，它們并非不夠優質、不夠高端，只是當今時代，年輕的顧客正成長為消費主體。
對于新成長起來的消費者，我們要關注它們的需求、情感、愛好，上海百盛優客就是一個很好的案例，他們通過抓住韓流這一熱點，成功吸引了年輕客群。
2015年，百盛引入韓國最大的時裝零售公司衣戀集團，對天山百盛進行全面改造調整。傳統百貨的格局被打破，全新的上海百盛優客被定位為城市奧特萊斯，商場主打韓流主題，這正是當時國內的消費熱點。改造完成后的試營業當日，其銷售額比百盛購物中心運營時最高的日銷售額高出5倍，上升了1525萬人民幣。周末兩日銷售額上升8.3倍，創造了2274萬人民幣的銷售記錄。據統計，商場內90％的客流量都是18-35歲新生代消費者。
另一方面，新生代客群的成長也改變了商業消費趨勢，他們對購物中心的需求從原本單純的“購物”逐漸轉變為“生活方式體驗型消費”。
上海五角場萬達廣場在全國萬達廣場中銷售額排名第一，但依然在做主題化升級。鼎世為其B1層打造了多元化、特色化、強體驗化的主題街區，通過都市麗人、城市印象、文創街區三大主題場景規劃，提供了一個滿足購物、約會、社交、娛樂四大需求的生活情景開放空間，從空間形態、氛圍營造、品牌組合到運營理念，全面塑造了一個集原創性、顛覆性、藝術性、唯一性的城市記錄空間。
上海五角場萬達三大主題場景之都市麗人
上海五角場萬達三大主題場景之城市印象
上海五角場萬達三大主題場景之文創街區
不止是18-35歲新生代，中層中產階級和富裕階層的消費需求也在不斷提升，對于購物中心來說，只有將商業與美學更好地進行結合，才能滿足他們日漸提升的消費品味。
在以傳統文化為主題的商業項目中，南昌萬達茂是非常優秀的案例。從外立面到內部商業空間，青花瓷母題貫穿南昌萬達茂建筑、室內、景觀、導視、美陳等每個細節，3D建筑藝術與2D繪畫藝術完美融合，完美呈現了古韻古風的獨特區域性文化，消費者在購物的同時能深刻體會到傳統文化之美，這也將使他們產生親切感與歸屬感。商業與傳統文化的深度結合，讓南昌萬達茂成為了真正有溫度、有魅力的“文化地標”。
南昌萬達茂——從立面到空間：有溫度、有魅力的“文化地標”
綜合上述三個項目我們可以發現，除了對商品豐富度和個性化的多樣需求外，空間環境的情景化、消費圈層的共鳴度、業態跨界的想象力、商業美學的感染力，都已成為一個商業項目構建吸引力的重要組成因素。
參考文獻：
1.《走進零售新時代——深度解讀新零售》，商務部流通產業促進中心
2.《習近平：服務實體經濟防控金融風險深化金融改革促進經濟和金融良性循環健康發展》，新華社
3.《2017年5月社會融資規模存量統計數據報告》，中國人民銀行
4.《錢去哪了：大資管框架下的資金流向和機制》，國家金融與發展實驗室&浙商銀行