將商業(yè)運(yùn)營邏輯融入設(shè)計理念

在線上線下雙重壓力下，商業(yè)地產(chǎn)市場已大步跨進(jìn)存量去化的時代。對于建筑師而言，只有深刻理解商業(yè)運(yùn)營邏輯，并將其與設(shè)計理念進(jìn)行融合，才能創(chuàng)造更適合項(xiàng)目所在區(qū)域、更具吸引力與人情味，同時也更能打動消費(fèi)者的作品，從而在同質(zhì)化競爭不斷加劇的大環(huán)境中脫穎而出。

因此，在當(dāng)前這個時期，精準(zhǔn)的以商業(yè)運(yùn)營提升價值為前提的開發(fā)定位顯得尤為重要。隨著消費(fèi)市場及大眾消費(fèi)文化漸趨理性，越來越多的開發(fā)商開始拋卻經(jīng)驗(yàn)和盲信，尋求專業(yè)的市場調(diào)查及策劃定位服務(wù)，從而了解精細(xì)的數(shù)據(jù)，獲得詳細(xì)的消費(fèi)者分析及精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)品類定位等信息。以理性的商業(yè)邏輯對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計與開發(fā)運(yùn)營，需要首先做到以下三點(diǎn)：

商業(yè)市場調(diào)查所包含的內(nèi)容非常廣泛，為了獲取客流量、購物消費(fèi)者特征（如年齡、性別、關(guān)系、來源、目的、提袋率等）等精細(xì)化的數(shù)據(jù)，商業(yè)調(diào)研團(tuán)隊(duì)必須做好充分準(zhǔn)備，細(xì)致估算考察項(xiàng)目、地段的先后安排，充分考慮不同時間段客流量統(tǒng)計對數(shù)據(jù)的影響，按周內(nèi)、周末、節(jié)假日、白天、夜晚不同時段安排工作，以獲取最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

采集精細(xì)化的數(shù)據(jù)是為了完成準(zhǔn)確的消費(fèi)潛力預(yù)估與消費(fèi)客群畫像。通過落地、實(shí)在的商圈及客群數(shù)據(jù)采集，我們可以了解準(zhǔn)確真實(shí)的客群分布以及他們經(jīng)濟(jì)、文化、家庭等社會屬性，從而詳細(xì)地分析出這些客群所體現(xiàn)出的消費(fèi)心理、消費(fèi)特性與商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌之間的關(guān)聯(lián)。

通過詳盡細(xì)致的客群分析，以及區(qū)域內(nèi)不同類型的商業(yè)業(yè)態(tài)、租金及經(jīng)營狀況，我們能夠分析出該地區(qū)的真實(shí)消費(fèi)情況，從而有針對性地完成更加精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)品類定位。這有助于商業(yè)綜合體項(xiàng)目以消費(fèi)者為中心、真正回歸零售本質(zhì)，完成準(zhǔn)確的整體規(guī)劃定位，同時也有助于建筑師深度了解消費(fèi)心理，并以此為基礎(chǔ)更好地針對項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計。

準(zhǔn)確的消費(fèi)潛力預(yù)估與消費(fèi)客群畫像是商業(yè)策劃及定位的核心基礎(chǔ)

設(shè)計多樣化的體驗(yàn)商業(yè)場景

如果對消費(fèi)者心理有進(jìn)一步深入的了解，就不難發(fā)現(xiàn)一個問題：當(dāng)前已不再是屬于功能商業(yè)的時代，我們大步邁進(jìn)了屬于“精神商業(yè)”的時代。處在這樣的時代背景下，如何更好地滿足消費(fèi)體驗(yàn)中的交往需要及多時段、多角色的體驗(yàn)需求，成了建筑師們必須思考的問題。

隨著“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”時代的到來，消費(fèi)者信息渠道費(fèi)用大幅降低，大家不再滿足于被動接受服務(wù)，而是希望自己參與到產(chǎn)品、商品以及服務(wù)生產(chǎn)過程中，獲得多樣化的場景體驗(yàn)，并從這個過程中獲得難忘的記憶，可以這么認(rèn)為：未來商業(yè)的核心價值，將是全面滿足消費(fèi)者的精神需求。因此，我們需要在建筑、空間、景觀的設(shè)計中更好地營造多樣化的體驗(yàn)式場景空間，只有這樣才能更好地增強(qiáng)體驗(yàn)消費(fèi)粘性與滯留時間。

同質(zhì)化是目前零售行業(yè)所共同面臨的問題，“IP+商業(yè)”模式的出現(xiàn)，讓零售業(yè)態(tài)有了更加豐富的可能性。若將極具特色的IP植入設(shè)計，與體驗(yàn)、社交、娛樂、場景消費(fèi)和文創(chuàng)消費(fèi)等功能進(jìn)行融合，將大大提升對消費(fèi)者的吸引力，為商業(yè)空間帶來積極效應(yīng)。

想要營造優(yōu)質(zhì)、令人激動的體驗(yàn)式主題空間場景，設(shè)計師起到的作用十分關(guān)鍵。以鼎實(shí)建筑為北京東壩萬達(dá)廣場B1層改造項(xiàng)目所做的空間設(shè)計為例，設(shè)計團(tuán)隊(duì)根據(jù)這一項(xiàng)目所對應(yīng)的目標(biāo)客群，契合不同業(yè)態(tài)特征設(shè)置了不同的開放鋪和體驗(yàn)區(qū)，通過將時尚、創(chuàng)意、藝術(shù)等元素與互動體驗(yàn)裝置充分融合，整體上營造出休閑潮流同時又具有鮮明個性的商業(yè)氛圍，使消費(fèi)者能在這里收獲更多樂趣與可能性。

鼎實(shí)建筑為北京東壩萬達(dá)廣場所打造的具有強(qiáng)主題場景化的文創(chuàng)藝術(shù)街區(qū)

體驗(yàn)式商業(yè)另一個不得不說的重點(diǎn)就是各種商業(yè)和文化活動，成功的活動能夠?qū)⑸虡I(yè)空間塑造成令人向往的場所，建筑師需要在設(shè)計中預(yù)想到這種種的可能。例如借助當(dāng)下最熱門的話題和文化主題，打造具有主題性、話題性、互動性的活動，可有助于提升商業(yè)空間的豐富性、多層次性，從而形成情感營銷，有效地提升消費(fèi)者粘度。

鼎實(shí)建筑為唐山勒泰城設(shè)計的空中廣場，為舉辦各種商業(yè)和文化活動提供了豐富的可能性

在設(shè)計中融入獨(dú)特的當(dāng)?shù)氐赜蛭幕鶗樯虡I(yè)綜合體項(xiàng)目增加不少亮點(diǎn)。在南昌萬達(dá)茂的設(shè)計之初，鼎實(shí)與萬達(dá)深入挖掘江西本土的深厚文化，最終選擇了極具地域代表性和創(chuàng)新性的“青花”作為形體創(chuàng)作源泉。我們緊扣贛鄱地域文化和瓷文化元素，以青花瓷為母題貫穿到建筑、室內(nèi)、景觀、導(dǎo)視、美陳等每個設(shè)計細(xì)節(jié)中。

所謂“藝術(shù)來源于生活”，建筑師需要深入日常生活，找到區(qū)域文化在設(shè)計中最適當(dāng)?shù)恼宫F(xiàn)方式。在南昌萬達(dá)茂項(xiàng)目前期，設(shè)計團(tuán)隊(duì)花了很長時間在景德鎮(zhèn)進(jìn)行深度市場調(diào)研，同時拜訪、咨詢當(dāng)?shù)亟橙思皬S家，收集他們的意見。這次調(diào)研成果頗豐，幫助建筑師在設(shè)計中更好地呈現(xiàn)出瓷韻悠然的古典質(zhì)感。

為了更好地實(shí)現(xiàn)“青花+瓷器”的古韻古風(fēng)，鼎實(shí)攜手我國著名青花瓷大師何炳欽教授，花了數(shù)月時間共同完成了具有吉祥寓意的青花瓷紋飾設(shè)計。這次合作既是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的跨界，也是3D建筑藝術(shù)與2D繪畫藝術(shù)的結(jié)合。最后的設(shè)計成果既體現(xiàn)了我國傳統(tǒng)青花瓷文化的韻味，又細(xì)膩地刻畫出了人們對美好生活祈盼的意境，賦予了南昌萬達(dá)茂與眾不同的人文氣質(zhì)。

南昌萬達(dá)茂呈現(xiàn)出瓷韻悠然的古典質(zhì)感及藝術(shù)氣息，成為了當(dāng)?shù)亍拔幕貥?biāo)”一般的展示空間

創(chuàng)新技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)計價值

面向未來的無界限設(shè)計，往往還需要新興技術(shù)的支持。近年來，在商業(yè)綜合體項(xiàng)目的全周期：設(shè)計—施工—運(yùn)營階段，BIM、三維打印等新技術(shù)的研究和應(yīng)用得到了突破性進(jìn)展，甚至直接提升了商業(yè)物業(yè)運(yùn)營階段的商業(yè)價值，隨著它們市場應(yīng)用的逐步成熟，傳統(tǒng)的技術(shù)和產(chǎn)品就將被逐漸邊緣化。

在任何時候，行業(yè)內(nèi)新技術(shù)的市場化開發(fā)應(yīng)用，都是一場搶占未來發(fā)展先機(jī)的博弈。作為一家極具創(chuàng)新力的企業(yè)，鼎實(shí)從未停止創(chuàng)新與研發(fā)的步伐，并在設(shè)計管理（總包項(xiàng)目管理、BIM技術(shù)等）領(lǐng)域建立了行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)勢。在鄭州高新區(qū)城中村改造北里村項(xiàng)目、青島萬豪酒店等重量級項(xiàng)目中，我們的BIM技術(shù)團(tuán)隊(duì)都發(fā)揮了極為重要的作用。

在青島萬豪五星級酒店這一項(xiàng)目中，我們面臨著項(xiàng)目建設(shè)體量大、參與方眾多等諸多項(xiàng)目建設(shè)過程中的難點(diǎn)問題。為了更好地做好項(xiàng)目建設(shè)管理，我們從工程開始之初就應(yīng)用了BIM這項(xiàng)技術(shù)。從前期深化設(shè)計藍(lán)圖碰撞預(yù)測，到施工過程的技術(shù)把關(guān)、質(zhì)量和工期控制，乃至竣工的后期運(yùn)營管理……在BIM數(shù)據(jù)平臺的支持下，工程建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目綜合管理水平大大提高，真正實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全面管控。

萬豪酒店周邊情況復(fù)雜，施工難度大。為了避免反工造成的成本浪費(fèi)、節(jié)省項(xiàng)目周期，在設(shè)計過程中，我們利用BIM模型對建筑空間進(jìn)行多次分析，對比設(shè)計方案可行性，對各專業(yè)合圖協(xié)調(diào)問題進(jìn)行校核，有效排除了以往二維設(shè)計很難發(fā)現(xiàn)的低級設(shè)計錯誤，大大提高了設(shè)計質(zhì)量及效率。同時，BIM模型能夠提供精準(zhǔn)的成本測算，有助于進(jìn)一步有效控制成本。

項(xiàng)目建設(shè)過程中的信息無法傳遞到運(yùn)維階段是行業(yè)普遍存在的困擾，如何保障未來運(yùn)營管理的需求也是眾多商業(yè)綜合體項(xiàng)目極為困擾的問題。在青島萬豪這一項(xiàng)目中，通過BIM平臺搭建數(shù)據(jù)管理信息庫，我們實(shí)現(xiàn)了竣工模型及附加信息等材料的數(shù)字化存檔和交付，為后期運(yùn)營管理打下了良好的基礎(chǔ)。

BIM技術(shù)在青島萬豪五星級酒店項(xiàng)目中發(fā)揮了巨大作用，有效解決了各類問題及難點(diǎn)

通過自己的設(shè)計為空間創(chuàng)造價值、為生活創(chuàng)造意義、為體驗(yàn)創(chuàng)造記憶——這是每位建筑師前行的目標(biāo)與動力，因此即便在當(dāng)前這個看似艱難的時期，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也正迸發(fā)出前所未有的創(chuàng)新活力。關(guān)于設(shè)計、關(guān)于運(yùn)營、關(guān)于創(chuàng)新技術(shù)……還有太多值得摸索。對于未來，我們充滿了期待與想象！