面對著經濟和人口政策改變，移動互聯網帶來碎片化、社交化的消費模式等帶來的消費需求升級，再加上商業地產供給側失衡，如何通過創新商業模式盤活存量和優化增量，如何通過創新定位解決商業地產高庫存及區域結構失衡，如何通過資產證券化盤活巨量商業地產的沉淀資金，如何通過創新的運營及管理模式及新科技提高凈運營收入等等均是購物中心管理者和開發者最為關注的問題。

在這樣的大背景下，8月18日為期兩天的“第三屆ICSC NOI+中國資產管理研討會”正式拉開帷幕。來自黑石、紅星美凱龍、印力、盈石、領展、睿意德、中國REITs聯盟等知名企業機構的20名資深專家，以及鼎世商業執行董事王瑋、鼎世商業總裁強頌新、鼎世泰意資產執行董事候衛峰和MRD鼎世品牌總監孫巍巍出席本次活動。

會議上王瑋先生作為本次大會對話環節的主持人，與印力集團資產管理部負責人褚梅靈女士、協信執行副總裁兼協信購物中心發展有限公司總經理吳鏑先生、澳大利亞澳瑞姆Azurium公司合伙人Neeraj Sharma先生，以及塔博曼亞洲中國區董事總經理張國華先生一同討論“如何在開發和營運階段把購物中心作為資產管理”。

討論會上，王瑋先生拋磚引玉，與嘉賓們一同就議題，根據各自的角度分享了各自在實踐中的經驗和體會，澳瑞姆公司的Neeraj先生還根據西田集團的資產管理模式，闡述了資產管理的基本概念。

ICSC的資產論壇不愧為一個專業的論壇，在這個論壇上幾乎聽不到“輕資產”的鼓噪，但我還是耐不住寂寞利用會議的機會對目前給行業造成較大誤導的“輕資產”談了4個觀點：

1）輸出管理不是輕資產：

像JLL在澳大利亞管理100多個社區型購物中心，所有的酒店管理公司等都不是輕資產公司，因為在資產負債表上是顯示不出這些管理機構的任何價值的，也許在項目轉手時的商譽可以有一點，但這也不是你所謂的輕資產公司可以掌控的。除非你具有真正控制力的品牌資源和智力成本，所以只有知識產權和品牌屬于輕資產范疇。

2）占小股管理整個項目的模式：

這是一個理想但實際不可行也不可持續的狀態，因為商業地產除了租金收益外更重要的是資產增值，所以如果你是小股東，項目做好了，則這個增值和你沒有什么大的關系。問題是你有這個動力去做嗎？你有這個境界去做嗎？（學雷鋒），你有本事（輕功）去做嗎？如果你真的有本事相信自己的輕功又何必為他人做嫁衣呢？另一種情況是如果項目做不好，你自然被踢出去，因為就是你太輕。在這種合作模式中，小股東的管理者和大股東的擁有者的目前和利益不一致很難形成真正的合力。事實上目前僅有的一些公司采取類似合作模式的實踐都是不成功和沒有被看好的前景的。

3）REITs也不是輕資產：

  這也是需要澄清的一個問題。前幾天新城地產的歐陽捷先生用通脹年代老百姓自己擁有住房享受增值形象地比喻重資產好。進一步地你可以假設我以10%的首付買的房子，剩下租金就可以還貸款了，你能說我是輕資產嗎，因為用銀行的錢？回答當然是否定的。因為我有對還貸的全部的承諾和責任，所以我在這個年代也可以享受增值。REITs和REITs管理公司對全體商業地產基金所有人具有完全的責任和擔當，這和圈錢為目的的股市和國內在忽悠的資產證券化或者”輕資產“那種以為”你重我輕“和”避重就請“完全不是一碼事。國內忽悠或附和輕資產的公司沒有一家可以拿出及格的資產管理業績來。（我的觀點得到了印力和Taubman的認同）。

4）市值小于凈值的分析：

對于商業地產的估值只有收益法，而其他像比較法或成本法完全不適用。這是一個基本道理。因為不像我在某一個地方有一個三房價值100萬，我隔壁鄰居的三房也應該和我的價格差不多的比較法。因為對于一個數年和數十年和所在商圈達到平衡的商業項目，你突然在我的旁邊也開了和我同樣規模的商場，然后你說我的估值應該和之前的那個差不多。所以商業地產的估值只能是收益法。同樣道理由于土地的樓板價的變化對商業地產的估值也不構成任何影響，因此重置成本法也不能用。所以對于忽悠“輕資產”并抱怨什么市值低于凈值“不能接受”的人應該知道商業地產的估值和你的建安成本土地價格沒有一毛關系。

注意：王瑋先生以上關于輕資產的觀點，是對他之前發表的已經在行業產生正面影響的《剝去“輕資產”的一層外衣》的補充。

關于本屆ICSC NOI+中國資產管理研討會

主辦方：

創建于1957年的國際購物中心協會縮寫（ICSC），是世界上最大的專業零售地產商業協會，ICSC每年主辦約250場會展，全球超過12萬家專業團隊出席展會。

協會的7萬多個會員，遍及美國、加拿大等100多個國家，包括購物中心業主、開發商、運營商、市場專家、投資商、租賃商、零售商，以及學術科研和政府機構。作為世界性的行業商貿協會，ICSC連結著全球25個以上的國家和區域性購物中心協會。

嘉賓名單（排名不分先后，以現場發言順序排列）：

都市商業發展研究室創始人：鄧俊文先生

黑石集團中國房地產部總裁及董事總經理：王天兵先生

新城控股集團股份有限公司高級副總裁：歐陽捷先生

上海紅星美凱龍企業發展有限公司執行總裁、上海紅星美凱龍商業管理有限公司董事長：張華榮女士

啟客集團總裁：黃瀚泓先生

鼎世商業執行董事：王瑋先生

印力集團資產管理部助理董事：褚梅靈女士

協信商地集團執行副總裁兼協信購物中心發展有限公司總經理：吳鏑先生

 Azurium公司合伙人：Neeraj Sharma 先生

塔博曼亞洲中國區董事總經理：張國華先生

北京華聯商業信托CEO：陳懿璘女士

中國REITs聯盟秘書長：王剛先生

盈石資產管理有限公司研究中心總經理：張平女士

三胞集團上海灝商信息科技有限公司總經理：陸建宏先生

領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁：王國龍先生

北京睿意德房地產咨詢有限公司上海分公司策略顧問部總經理：陳麗琳女士

九方資產管理有限公司決策會成員兼品牌推廣負責人：鄭有坤先生

上海易試互動文化傳媒有限公司創始人及CEO：金山先生

步步高副總裁、摩爾/百貨運營管理事業部總經理：欒順先生

陽光新業地產股份有限公司信息管理部總經理：張俊先生